Покупка квартиры в ипотеку на этапе котлована имеет свои плюсы и минусы. На нулевом цикле многие застройщики предлагают хорошие скидки, так же у покупателя есть возможность выбрать планировку и этаж, получить бонус, например, отделку в подарок или скидку на мебель. При этом застройщик может нарушить сроки сдачи объекта или сдать жилье не в том качестве, что приводит к дополнительным расходам. Что же  надо знать при покупке квартиры на этапе котлована в ипотеку.

Особенности покупки.

Все сделки купли-продажи недвижимости на этапе строительства оформляются по договору долевого участия (ДДУ). Такой договор можно заключить только с застройщиком (юрлицом или ИП), а его предметом всегда является объект незавершенного строительства.

Что нужно знать о покупке квартиры по ДДУ.

1. До ввода дома в эксплуатацию квартира вам не принадлежит. Право собственности регистрируется только после передачи ключей.

2. Купленную по ДДУ квартиру можно продать , а если изменилась жизненная ситуация – её можно застройщику .

3. Если на покупку недвижимости на стадии котлована  использовались деньги банка (был взят ипотечный кредит)  - продать её можно, но только, если кредит будет полностью погашен или будет получено согласие банка на смену заемщика.

4. Расчеты с застройщиком по ДДУ проводятся через эскроу-счет. При ипотеке это правило обязательно.

Преимущества покупки квартиры по ДДУ.

Основные причины, по которым люди выбирают покупку недвижимости на этапе котлована :

возможность сэкономить, выбрать наиболее подходящий вариант, получить ипотеку на условиях лучше стандартных.

Но не всё так просто: экономия может оказаться сомнительной, ипотека - невыгодной, а выбора квартир в строящемся ЖК и вовсе не остаться. Рассмотрим все нюансы подробнее.

Экономия

Раньше покупать квартиры на стадии строительства, особенно на этапе котлована, было выгодно. Такое жилье было в разы дешевле готового: чем ближе срок сдачи дома, тем выше становились цены.

Ситуация радикально изменилась с появлением льготной ипотеки под 6% и общим повышением спроса на квартиры. Цены у застройщиков выросли, и сейчас во многих регионах недвижимость на этапе строительства стоит столько же, сколько и готовое жилье в только что сданном доме или даже дороже.

Тем не менее, способы получить выгоду есть:

1. Ремонт. В домах комфорт-класса застройщики используют более качественные материалы, чем 10-20 лет назад и переехать в собственное жилье можно сразу после получения ключей. Если берётся ипотека, стоимость ремонта входит в общую сумму, поэтому обойдётся без дополнительных вложений.

2. Мебель. Некоторые строительные компании предлагают квартиры сразу с мебелью. Её виды и параметры дольщик может выбрать самостоятельно, стоимость также учитывается в общей цене сделки.

В итоге мебель и ремонт фактически тоже приобретаются в ипотеку.

НО, хотя качество отделочных работ сейчас и стало лучше, чаще всего оно далеко до идеала. Так, федеральный закон от 26.12.2024 г. № 482-ФЗ разрешает застройщикам использовать собственные стандарты качества отделочных работ (данная норма действует с 1 марта 2025 года) и снижает гарантийный срок на отделку с 3 лет до 1 года.  Если хочется, чтобы ремонт был красивым и долговечным, лучше купить квартиру по ДДУ с предчистовой отделкой и сделать его самостоятельно.

Лучше выбор

Выбрать наиболее подходящую квартиру на начальном этапе строительства проще, чем в середине или перед вводом дома в эксплуатацию просто потому, что предложений больше. Как правило, жильё от проверенных застройщиков разбирают быстро, если хотите конкретный этаж и планировку, берите на стадии котлована.

Важно! Готовая квартира в только что достроенном доме может оказаться дешевле, чем в строящемся объекте. Это тоже нужно учитывать, но многое зависит от региона и предложений застройщиков. Некоторые из них предоставляют скидки как на сданную недвижимость, так и на строящуюся.

Льготная ипотека

Ипотечных программ, ставку по которым субсидирует государство, осталось немного. Та ипотека, которую называли льготной и начали выдавать в 2020 году под 6,5% на новостройки, уже завершена. Но программы, которые остались, работают в основном с новостройками. Если вы хотите получить ипотеку по низкой ставке, покупка квартиры на стадии котлована может стать отличным решением.

Какие программы можно использовать:

1. Семейная ипотека. Под её требования подходит самое большое число заёмщиков - это семьи с детьми. Семейная ипотека продлена до 2030 года, а ставка по ней пока зафиксирована на уровне 6%.

 В зависимости от региона по льготной ставке взять в ипотеку можно до 12 млн рублей на срок до 30 лет, но при этом требуется первоначальный взнос: от 20% стоимости приобретаемой недвижимости.

2. Дальневосточная и Арктическая ипотека. Действует до конца 2030 года, предоставляется жителям этих регионов, а также тем, кто готов переехать на Дальний Восток или в Арктику. Ставка по программе - всего 2% годовых, первоначальный взнос - от 20%. Ипотеку можно взять на срок до 20 лет на сумму до 9 млн рублей (лимит кредитования зависит от площади недвижимости).

3. IT-ипотека. Аналогично предыдущим двум программам действует до 2030 года и позволяет взять кредит в банке всего под 6% годовых. Срок кредитования - до 30 лет, первоначальный взнос - от 20%.

4. Сельская. По этой программе можно взять 6 млн рублей под 3% годовых на срок до 25 лет. Главное условие - купить квартиру можно только в населенном пункте, входящем в перечень, утвержденный администрацией конкретного региона.

Недостатки покупки квартиры на стадии котлована

1. Длительное ожидание: от даты заключения ДДУ до передачи ключей дольщику в среднем проходит 3-5 лет. Если у него нет другого жилья, ему придется одновременно оплачивать съемное жилье квартиры и вносить ипотечные платежи.

2. Срыв сроков. Если сдача дома задерживается более чем на два месяца, по закону ДДУ можно расторгнуть. Но такое решение может быть невыгодным, так как с начала строительства цены на жилье могли вырасти, и купить что-то на те же деньги будет сложно.

3. Банкротство застройщика. В этом случае деньги с эскроу-счета будут направлены в банк на погашение ипотеки, а дольщик получит остаток, если он будет. Если ипотека не оформлялась, средства возвращаются дольщику в полном объеме. Но вопрос, где теперь взять жилье – останется открытым.

4. Несоответствие качеству. Некоторые застройщики экономят и в итоге сдают жилье, в котором установлены не те двери или не то остекление. Могут быть и другие недостатки: криво вмонтированные розетки, проблемы с инженерными системами. Дольщик, купивший квартиру на стадии котлована или другом этапе до передачи ключей, в момент приемки может обнаружить эти недостатки и потребовать их устранить.

5. Изменение плана застройки. Застройщик может изменить проект - добавить ещё один подъезд или коммерческую пристройку, а может администрация города - организовать рядом с вашим домом новую транспортную развязку, например.

Предусмотреть подобные сложности невозможно, а потому стоит тщательно взвешивать все за и против, так как даже если квартира перестанет вас устраивать, платить ипотеку за неё всё равно придётся.

Полезные советы.

1. Если человек решил покупать квартиру на этапе котлована, в первую очередь нужно выбрать хорошего застройщика.

2.Проверить аккредитацию застройщика в банке, в котором планируется покупка квартиры в ипотеку.

3. Внимательно изучить проект.

4. Уже сданные ЖК. Проверьте, не было ли задержек со сдачей объекта, посмотрите отзывы жильцов в сети.

При покупке жилья в новостройке всегда существуют определённые  риски.  Поэтому, чтоб их исключить  обращайтесь за услугой к профессионалам! Тем более, что подбор новостроек без комиссии , так как  мои услуги для Вас оплачивает застройщик.

Звоните, пишите мне , по Вашему запросу подберу подходящие для Вас варианты.

 Или, в любое время, приходите к нам в офис на консультацию,  помогу подобрать объект и просчитать ежемесячный платёж. Жду Вас!