Никитина Наталья Константиновна - советы специалиста

С 1 января 2025 года изменены условия распоряжения средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий. Теперь для направления средств маткапитала на приобретение либо на реконструкцию жилого помещения, необходимо заключение о пригодности жилья для проживания. Указанные изменения не коснутся заявлений, которые были поданы до 1 января 2025 года.

Заключение о пригодности жилья выдаётся межведомственными комиссиями, в которые входят представители жилищной инспекции, Роспотребнадзора и других ведомств.

Члены комиссии оценивают помещения на соответствие необходимым требованиям и нормам. Например, по техническому состоянию строительных конструкций, возможностям эвакуации при чрезвычайной ситуации и прочим характеристикам. Заключение по приобретаемой недвижимости можно получить в районной администрации. Такое нововведение позволит пресечь использование гос.поддержки на жильё, которое непригодно для проживания.

 Обращайтесь ко мне за консультацией, чтоб на выгодных условиях приобрести жильё или  приходите к нам в офис!

Сумма материнского капитала ежегодно корректируется с 1 февраля. Индексация проводится с учётом роста потребительских цен за предыдущий год. В этом году Правительство РФ установило коэффициент индексации выплат, пособий и компенсаций – 1,095 (постановление Правительства РФ от 23 января 2025 года № 33). Это означает, что они будут увеличены на 9,5%. Изначально СФР планировал проиндексировать материнский капитал только на 7,3%, но позже глава государства дал поручение определить данное значение на уровне фактической инфляции.

В связи с этим с 1 февраля 2025 года размер маткапитала составил:

·         690 266,95 руб. – на первого ребенка;

·         912 162,09 руб. – на второго ребенка;

·         221 895,14 руб. – при рождении второго ребенка, если семья ранее уже получала маткапитал.

После получения сертификата родители могут улучшить жилищные условия.

В этом случае средства можно направить:

·         на покупку квартиры, комнаты в квартире;

·         строительство жилых помещений с привлечением строительных компаний;

·         строительство, реконструкцию объекта ИЖС и реконструкцию дома блокированной застройки своими силами или на компенсацию затрат на эти работы;

·         уплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;

·         погашение основного долга и уплату процентов по кредитам (займам), в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья (также и по полученным до возникновения права на маткапитал);

·         оплату договора участия в долевом строительстве;

·         в качестве взноса как участника жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива и др.

Купить земельный участок за счёт средств маткапитала нельзя.

С 1 марта 2025 года маткапитал может быть также направлен на строительство объектов ИЖС по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу. В этом случае подрядчик получит деньги с открытого заказчиком счёта в течение не более 5 рабочих дней после того, как представит в указанную кредитную организацию сведения о государственной регистрации права собственности заказчика на построенный жилой дом. Закон также предусматривает механизм возврата средств маткапитала в случае прекращения договора счета эскроу.

Что бы правильно распорядится материнским капиталом, обращайтесь ко мне за консультацией, и мы с вами подберём самый выгодный вариант для вас.

Если взять ипотечный кредит по высокой ставке, в будущем его можно уменьшить с помощью рефинансирования. Когда же можно воспользоваться этим вариантом и есть ли ограничения.

Преимущества рефинансирования.

Рефинансирование даёт следующие преимущества:

- снижается процентная ставка, так как по рефинансированию она всегда ниже, чем по обычным кредитам;

- долговая нагрузка снижается за счёт уменьшения ежемесячного платежа и переплаты;

- можно объединить несколько кредитов в один, если одобренной банком суммы хватит на погашение всех обязательств;

- рефинансирование не портит и не снижает кредитный рейтинг, поэтому получится сохранить положительную кредитную историю — в отличие от реструктуризации или просрочек.

Какие кредиты нельзя рефинансировать

Какие кредиты не получится рефинансировать, определяется политикой конкретного банка. Например, некоторые кредиторы могут не рефинансировать:

- ипотеку с обеспечением, если залог не подходит под требования банка;

- кредиты, по которым уже есть длительные просрочки.

Когда нужно рефинансировать кредит

Рефинансирование позволяет закрыть старый кредит за счёт нового, снизить платежную нагрузку и сократить итоговую переплату, объединить все платежи по кредитам в один, досрочно вывести объект недвижимости из-под залога. Как правило, новый кредит берётся на более выгодных условиях, которые подходят заёмщику.

Прежде чем делать рефинансирование, нужно изучить новые условия кредита и рассчитать выгоду.

Через сколько времени можно оформить рефинансирование

Точного срока, после которого допустимо оформлять рефинансирование – нет, т.к. банки определяют его самостоятельно. Законодательной модели на этот счёт тоже нет, поэтому можно сегодня взять кредит, а завтра пойти и его рефинансировать, если на это согласен банк.

Несмотря на то, что закон позволяет рефинансироваться  хоть на следующий день, банки предпочитают проводить рефинансирование кредита спустя три — шесть месяцев после его оформления.

Сколько раз можно рефинансировать кредит

Закон никак не ограничивает ни банки, ни заемщиков: рефинансировать кредит можно столько раз, сколько потребуется. Однако всё зависит от решения банка и выгоды самого рефинансирования.

Как оформить рефинансирование

Перед рефинансированием нужно сначала рассчитать выгоду. Каждый платёж состоит из двух частей — основного долга и процентов. В начале большая часть ежемесячного платежа уходит на погашение процентов и только потом — на «тело» кредита. Чем ближе к концу срока, тем меньшая часть уходит на проценты и большая — на основной долг, т.е. рефинансировав кредит после выплаты большей части процентов, переплату вы уже не сократите, а зачастую, без предварительного расчёта, её можно даже и увеличить.

Что учесть при расчете выгоды рефинансирования

Начать следует с изучения максимального числа предложений.

Самым очевидным показателем будет сниженная процентная ставка, однако не только она может повлиять на выгоду для заёмщика. Стоит обратить внимание ещё на ряд параметров:

Срок погашения и размер нового кредита.
Иногда банк может одобрить сумму больше нужной. В таком случае лишнюю сумму можно либо использовать на свое усмотрение, либо направить на частичное досрочное погашение кредита на рефинансировании. Тогда также получится сэкономить.

Реальный процент по новому кредиту. В рекламе или даже в индивидуальном предложении банк может обещать заниженную процентную ставку. Но чтобы её получить, нужно выполнить определенные условия: например, оформить страховку. Чтобы узнать условия банка подробнее, нужно уточнить информацию в поддержке кредитора и внимательно изучить условия договора.

Страховка. Банк может потребовать застраховать залог по ипотеке, иначе может посчитать, что он несёт большой риск и поднять процентную ставку.

Дополнительные расходы. Для рефинансирования ипотеки, может понадобиться повторная оценка недвижимости, оплата госпошлины за переоформление залога в Росреестре.

Для того, чтоб изначально оформить ипотечный кредит на максимально выгодных для вас условиях - обращайтесь к проверенному риэлтору!

Мы сотрудничаем с ипотечными брокерами, поэтому вы можете быть уверены в положительном результате!   Звоните, пишите, приходите в офис на консультацию.  

На случай банкротства банка деньги дольщиков, которые находятся на  эскроу счетах, застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Поэтому  в случае банкротства банка или отзыва лицензии, деньги дольщику возместит Агентство. Компенсация составит 100%  от суммы, находящейся  на  эскроу счёте на день наступления страхового случая, но не более 10 млн. рублей. Конечно же, цены на жильё за последние годы сильно выросли, а сумма компенсации никак не изменилась и если стоимость объекта превышала 10 млн. рублей, то при наступлении  страхового случая такая компенсация не позволит дольщику возместить ущерб в полном объёме.

Пока в России ещё не было прецедентов, чтоб от отзыва лицензии у банка пострадали дольщики. Но в ЦБ РФ уже поступило предложение об увеличении  страхового лимита с 10 до 30 млн. рублей. В правительстве идею поддержали. Точные сроки подготовки и принятия поправок пока не определены.

Наше агентство недвижимости работает только с надёжными банками -партнёрами , поэтому звоните мне, пишите или  приходите к нам в офис на консультацию. При необходимости помогу вам в получении  ипотечного кредита по сниженным ставкам от банков-партнёров! 

Покупка квартиры в ипотеку на этапе котлована имеет свои плюсы и минусы. На нулевом цикле многие застройщики предлагают хорошие скидки, так же у покупателя есть возможность выбрать планировку и этаж, получить бонус, например, отделку в подарок или скидку на мебель. При этом застройщик может нарушить сроки сдачи объекта или сдать жилье не в том качестве, что приводит к дополнительным расходам. Что же  надо знать при покупке квартиры на этапе котлована в ипотеку.

Особенности покупки.

Все сделки купли-продажи недвижимости на этапе строительства оформляются по договору долевого участия (ДДУ). Такой договор можно заключить только с застройщиком (юрлицом или ИП), а его предметом всегда является объект незавершенного строительства.

Что нужно знать о покупке квартиры по ДДУ.

1. До ввода дома в эксплуатацию квартира вам не принадлежит. Право собственности регистрируется только после передачи ключей.

2. Купленную по ДДУ квартиру можно продать , а если изменилась жизненная ситуация – её можно застройщику .

3. Если на покупку недвижимости на стадии котлована  использовались деньги банка (был взят ипотечный кредит)  - продать её можно, но только, если кредит будет полностью погашен или будет получено согласие банка на смену заемщика.

4. Расчеты с застройщиком по ДДУ проводятся через эскроу-счет. При ипотеке это правило обязательно.

Преимущества покупки квартиры по ДДУ.

Основные причины, по которым люди выбирают покупку недвижимости на этапе котлована :

возможность сэкономить, выбрать наиболее подходящий вариант, получить ипотеку на условиях лучше стандартных.

Но не всё так просто: экономия может оказаться сомнительной, ипотека - невыгодной, а выбора квартир в строящемся ЖК и вовсе не остаться. Рассмотрим все нюансы подробнее.

Экономия

Раньше покупать квартиры на стадии строительства, особенно на этапе котлована, было выгодно. Такое жилье было в разы дешевле готового: чем ближе срок сдачи дома, тем выше становились цены.

Ситуация радикально изменилась с появлением льготной ипотеки под 6% и общим повышением спроса на квартиры. Цены у застройщиков выросли, и сейчас во многих регионах недвижимость на этапе строительства стоит столько же, сколько и готовое жилье в только что сданном доме или даже дороже.

Тем не менее, способы получить выгоду есть:

1. Ремонт. В домах комфорт-класса застройщики используют более качественные материалы, чем 10-20 лет назад и переехать в собственное жилье можно сразу после получения ключей. Если берётся ипотека, стоимость ремонта входит в общую сумму, поэтому обойдётся без дополнительных вложений.

2. Мебель. Некоторые строительные компании предлагают квартиры сразу с мебелью. Её виды и параметры дольщик может выбрать самостоятельно, стоимость также учитывается в общей цене сделки.

В итоге мебель и ремонт фактически тоже приобретаются в ипотеку.

НО, хотя качество отделочных работ сейчас и стало лучше, чаще всего оно далеко до идеала. Так, федеральный закон от 26.12.2024 г. № 482-ФЗ разрешает застройщикам использовать собственные стандарты качества отделочных работ (данная норма действует с 1 марта 2025 года) и снижает гарантийный срок на отделку с 3 лет до 1 года.  Если хочется, чтобы ремонт был красивым и долговечным, лучше купить квартиру по ДДУ с предчистовой отделкой и сделать его самостоятельно.

Лучше выбор

Выбрать наиболее подходящую квартиру на начальном этапе строительства проще, чем в середине или перед вводом дома в эксплуатацию просто потому, что предложений больше. Как правило, жильё от проверенных застройщиков разбирают быстро, если хотите конкретный этаж и планировку, берите на стадии котлована.

Важно! Готовая квартира в только что достроенном доме может оказаться дешевле, чем в строящемся объекте. Это тоже нужно учитывать, но многое зависит от региона и предложений застройщиков. Некоторые из них предоставляют скидки как на сданную недвижимость, так и на строящуюся.

Льготная ипотека

Ипотечных программ, ставку по которым субсидирует государство, осталось немного. Та ипотека, которую называли льготной и начали выдавать в 2020 году под 6,5% на новостройки, уже завершена. Но программы, которые остались, работают в основном с новостройками. Если вы хотите получить ипотеку по низкой ставке, покупка квартиры на стадии котлована может стать отличным решением.

Какие программы можно использовать:

1. Семейная ипотека. Под её требования подходит самое большое число заёмщиков - это семьи с детьми. Семейная ипотека продлена до 2030 года, а ставка по ней пока зафиксирована на уровне 6%.

 В зависимости от региона по льготной ставке взять в ипотеку можно до 12 млн рублей на срок до 30 лет, но при этом требуется первоначальный взнос: от 20% стоимости приобретаемой недвижимости.

2. Дальневосточная и Арктическая ипотека. Действует до конца 2030 года, предоставляется жителям этих регионов, а также тем, кто готов переехать на Дальний Восток или в Арктику. Ставка по программе - всего 2% годовых, первоначальный взнос - от 20%. Ипотеку можно взять на срок до 20 лет на сумму до 9 млн рублей (лимит кредитования зависит от площади недвижимости).

3. IT-ипотека. Аналогично предыдущим двум программам действует до 2030 года и позволяет взять кредит в банке всего под 6% годовых. Срок кредитования - до 30 лет, первоначальный взнос - от 20%.

4. Сельская. По этой программе можно взять 6 млн рублей под 3% годовых на срок до 25 лет. Главное условие - купить квартиру можно только в населенном пункте, входящем в перечень, утвержденный администрацией конкретного региона.

Недостатки покупки квартиры на стадии котлована

1. Длительное ожидание: от даты заключения ДДУ до передачи ключей дольщику в среднем проходит 3-5 лет. Если у него нет другого жилья, ему придется одновременно оплачивать съемное жилье квартиры и вносить ипотечные платежи.

2. Срыв сроков. Если сдача дома задерживается более чем на два месяца, по закону ДДУ можно расторгнуть. Но такое решение может быть невыгодным, так как с начала строительства цены на жилье могли вырасти, и купить что-то на те же деньги будет сложно.

3. Банкротство застройщика. В этом случае деньги с эскроу-счета будут направлены в банк на погашение ипотеки, а дольщик получит остаток, если он будет. Если ипотека не оформлялась, средства возвращаются дольщику в полном объеме. Но вопрос, где теперь взять жилье – останется открытым.

4. Несоответствие качеству. Некоторые застройщики экономят и в итоге сдают жилье, в котором установлены не те двери или не то остекление. Могут быть и другие недостатки: криво вмонтированные розетки, проблемы с инженерными системами. Дольщик, купивший квартиру на стадии котлована или другом этапе до передачи ключей, в момент приемки может обнаружить эти недостатки и потребовать их устранить.

5. Изменение плана застройки. Застройщик может изменить проект - добавить ещё один подъезд или коммерческую пристройку, а может администрация города - организовать рядом с вашим домом новую транспортную развязку, например.

Предусмотреть подобные сложности невозможно, а потому стоит тщательно взвешивать все за и против, так как даже если квартира перестанет вас устраивать, платить ипотеку за неё всё равно придётся.

Полезные советы.

1. Если человек решил покупать квартиру на этапе котлована, в первую очередь нужно выбрать хорошего застройщика.

2.Проверить аккредитацию застройщика в банке, в котором планируется покупка квартиры в ипотеку.

3. Внимательно изучить проект.

4. Уже сданные ЖК. Проверьте, не было ли задержек со сдачей объекта, посмотрите отзывы жильцов в сети.

При покупке жилья в новостройке всегда существуют определённые  риски.  Поэтому, чтоб их исключить  обращайтесь за услугой к профессионалам! Тем более, что подбор новостроек без комиссии , так как  мои услуги для Вас оплачивает застройщик.

Звоните, пишите мне , по Вашему запросу подберу подходящие для Вас варианты.

 Или, в любое время, приходите к нам в офис на консультацию,  помогу подобрать объект и просчитать ежемесячный платёж. Жду Вас!

Новое в продаже ипотечного жилья.

 С 11 сентября 2024 года вступил в силу новый закон, согласно которому граждане получат возможность самостоятельно продавать недвижимость, находящуюся в залоге. Соответствующий документ был опубликован 12 июня 2024 года на официальном портале правовой информации и вступит в законную силу через 90 дней после публикации.

        Согласно новому закону, владельцы ипотечного жилья могут подать в банк заявление на получение разрешения для самостоятельной продажи залогового объекта. Банк-залогодержатель должен рассмотреть заявление в течение 10 дней и установить минимальную цену продажи недвижимости. Цена продажи не может быть установлена ниже остатка задолженности по ипотеке. На продажу имущества отводится до 4-х месяцев, но срок может быть продлён по договорённости сторон. Вырученные средства поступают на счёт банка. Если общая сумма продажи превысит остаток долга - разница возвращается заёмщику за минусом расходов, понесённых банком. В период продажи имущества у банка будет отсутствовать право взыскивать предмет залога, однако имеется возможность содействовать заёмщику в процессе продажи.

Но, если уже начат процесс взыскания по долгу или если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о банкротстве - при таких обстоятельствах самостоятельная продажа предмета залога заёмщиком невозможна.

 
Новая ответственность застройщиков.

С 1 сентября 2024 года  в силу вступили поправки к 214-ФЗ, которые сокращают размер штрафов с застройщиков, минимальный гарантийный срок, а так же разрешают как  дольщикам, так и застройщикам  взыскивать убытки сверх неустойки и процентов.

Эти изменения существенно ограничивают ответственность застройщиков перед дольщиками: значительно снизился размер штрафа, который  участники долевого строительства  смогут взыскать с застройщиков через суд в случае неисполнения ими договорных обязательств в добровольном порядке. Штраф составит 5% от присужденной судом суммы в пользу  дольщика вместо 50%, как это было ранее. Так же сокращается размер неустойки за несвоевременное устранение застройщиком недостатков в сданном объекте : размер неустойки составит 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от стоимости жилья в день, в случае приобретения объекта для личных нужд или в размере 1/300 ставки рефинансирования — при приобретении объекта для предпринимательских целей, вместо действующей неустойки в размере 1% от цены договора в день

Минимальный гарантийный срок, в течение которого застройщик отвечает за сданный объект, сократится с 5 до 3 лет. При этом, вводится возможность взыскания со стороны, не исполняющей условия договора долевого строительства, всех убытков сверх неустойки и процентов: данное новшество направлено в первую очередь на защиту интересов дольщиков.

Плавающие ставки по ипотеке.

С 1 сентября 2024 года заработал закон, ограничивающий выдачу гражданам кредитов, в том числе ипотечных, с плавающей процентной ставкой. Теперь на кредиты с плавающими ставками смогут рассчитывать лишь те, кто запросит в банках суммы от 15 млн руб на срок менее 20 лет.

Согласно новому закону, в выдаче ипотечного кредита с плавающей ставкой откажут, если запрашиваемая у банка сумма меньше 200 средних месячных заработных палат. Речь идет не о заработной плате самого заемщика, а о средних зарплатах либо по региону, либо по России в целом (если по каким-то причинам местные власти среднерегиональные зарплаты не вычисляют). Данные по зарплате будут браться не на день выдачи кредита, а за предыдущий год.

Плавающая ставка может увеличиваться, но не более чем на треть от первоначальной величины и не более чем на 4 п.п. В законе также учтена ситуация, если после повышения ставки заёмщик будет испытывать финансовые трудности с ежемесячным платежом, который вырастет из-за повысившейся ставки. В этом случае срок кредита разрешается увеличить, но не более чем на 25% от того, что указан в первоначальном договоре кредитования.

Если Вы  решили купить квартиру в современном новом доме - обращайтесь ко мне за подбором новостройки! Подбор новостройки бесплатный!

Или  приходите  ко мне в офис на консультацию!  Жду Вас!

Высокая ключевая ставка и, как следствие, высокие ставки по кредитам — это не самые благоприятные условия для оформления ипотеки. Но если вопрос о ней всё же стоит, нужно взвесить за и против.

Аргументы за оформление ипотеки
Сейчас низкие ставки для тех, кто подпадает под одну из льготных программ: семейную, сельскую, Дальневосточную, Арктическую или IT-ипотеку. Изменятся ли ставки и в какую сторону, неизвестно. Но они могут вырасти, а значит, если есть необходимость, то ипотеку с господдержкой стоит оформить в 2024 году.
Высокий уровень инфляции может «съесть» часть переплаты по ипотечному займу в будущем.
Если в скором времени планируется продажа недвижимости, деньги от которой можно пустить на погашение ипотеки, стоит рассмотреть оформление ипотеки сейчас.

Аргументы против оформления ипотеки
В 2025 году, по мнению аналитиков, стоит ожидать постепенного снижения ставок по рыночной ипотеке. Если не претендуете на госпрограмму, есть смысл повременить с покупкой.
Если первоначальный взнос небольшой и возможности досрочно погашать кредит не предвидится, итоговая переплата может оказаться слишком высокой.

Почему может сорваться сделка по ипотеке
Ипотечные сделки не всегда завершаются успешно. Есть ситуации, из-за которых на одном из этапов происходит сбой. Даже одобренную ипотеку могут отозвать до подписания документов. К примеру, если заемщик, пока подбирал недвижимость, пропустил платеж по другому кредиту либо оформил новый займ и увеличил свою долговую нагрузку.

Если планируете брать ипотеку и уже получили одобрение банка, не оформляйте других кредитов до подписания документов по ипотеке, не подавайте заявки в другие банки, а также следите за графиками платежей по другим займам, если они есть.

Также банк может отменить одобрение, если клиент совершил какое-либо правонарушение до оформления ипотеки.

И ещё такой случай — проблемы с оценкой недвижимости, которую планируется покупать. Покупатель заказывает отчет об оценке в экспертной организации и предоставляет его в банк. А у банка есть право не согласиться с оценкой, например, если он посчитает, что реальная стоимость жилья ниже.

Так покупать или подождать?
Ответить на этот вопрос однозначно сложно — решение в каждом случае нужно принимать индивидуально, с учётом всех важных факторов.

Подумать о том. чтобы не откладывать покупку жилья с использованием ипотеки, можно в следующих случаях:

заёмщик может претендовать на одну из льготных программ;
заёмщик планирует полностью погасить ипотеку в скором времени;
заёмщик знает, что в перспективе сможет рефинансировать кредит по льготной программе;
у заёмщика есть первоначальный взнос, покрывающий большую часть стоимости жилья.
 
А что бы правильно подобрать и одобрить ипотеку и выбрать объект недвижимости - звоните, пишите мне.  Или встретимся в нашем офисе на Коломяжском пр. д.15/2

В мае 2025 года вступают в силу некоторые изменения в законодательстве, касающиеся оплаты ипотеки и коммунальных услуг.

                        IT-ипотека без лимитов

Министерство цифрового развития совместно с правительством России приняло решение об отмене лимитов на выдачу льготных ипотечных кредитов для IT-специалистов. Такое решение было принято из-за высокого спроса на программу.
Ранее банки достигали установленных лимитов по объему выдачи льготных IT-ипотек и вынуждено приостанавливали выдачу кредитов. Для возобновления программы требовалось отдельное решение правительства о повышении лимитов, что создавало задержки и неудобства как для заёмщиков, так и для кредитных организаций. Теперь отмена лимитов позволит обеспечить непрерывное предоставление льготной IT-ипотеки

Новый порядок оплаты ЖКУ для владельцев долей.

С 5 мая вступает в силу новый порядок оплаты коммунальных услуг для владельцев долей в жилых помещениях. Все совладельцы недвижимости получат отдельные счета за общедомовые нужды и содержание жилья, независимо от количества других собственников.

Ранее собственники могли самостоятельно договариваться о распределении коммунальных платежей. Теперь же управляющие компании будут автоматически начислять платежи в соответствии с размером доли. Например, владелец 1/4 доли будет оплачивать четверть общих расходов на содержание дома. Такой подход значительно упрощает процесс расчётов и исключает необходимость ручного деления счетов между собственниками.

Система ответственности за коммунальные платежи также меняется: задолженность будет привязана к конкретному собственнику. При неуплате одним из совладельцев его доля автоматически будет включена в общий расчет платежей, что упростит работу управляющих компаний при взыскании долгов.

Особые условия предусмотрены для собственников, не проживающих в квартире – они смогут обжаловать начисления за личные услуги (электроэнергию, воду). Однако платежи за содержание общего имущества, капитальный ремонт и вывоз мусора останутся обязательными для всех владельцев долей.

Если Вы решили купить квартиру своей мечты - обращайтесь, я всегда рада помочь! 

Звоните, пишите или приходите ко мне в офис! У меня много  интересных предложений от застройщиков и большой выбор молодой вторичной недвижимости!

Для покупки новостройки часто используются средства от продажи уже имеющегося вторичного жилья. Поэтому хочу рассказать о том, какие виды безопасных расчётов существуют на рынке «вторички». 

Наиболее безопасными, на сегодняшний день, в сделках купли-продажи недвижимости на вторичном рынке являются инструменты расчётов, при которых перевод денежных средств проводится полностью в безналичной форме. По формату это может быть аккредитив, эскроу-счёт или сервис безопасных расчётов.

Суть оплаты с помощью аккредитива заключается в том, что в день сделки продавец переводит денежные средства со своего счёта на открытый в банке аккредитив, а его раскрытие производится только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю. В данном случае получение денежных средств продавцом происходит в безналичном порядке, является абсолютно прозрачным и подтверждается платежными документами банка.

Также многие банки предлагают и другие очень похожие на аккредитив инструменты, которые проводятся с использованием процедуры безопасных расчётов.

При использовании такого метода расчёта в день сделки денежные средства размещаются на номинальный счёт, блокируются на нём до момента регистрации перехода права собственности на недвижимость и на расчётный счет продавца переводятся, только после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Ещё одной похожей на аккредитив формой расчёта является эскроу-счёт в банке. Многие думают, что подобная схема доступна только при покупке новостроек, однако её также можно применять в сделках со вторичной недвижимостью. В этом случае деньги в день сделки размещаются на эскроу-счёте банка и переводятся на расчётный счёт продавца только после государственной регистрации перехода права собственности на объект.

Расчёты с использованием безналичной формы являются не только самыми надёжными, но и менее затратными для покупателей.

Так например, стоимость аккредитива, эскроу или номинального счёта, на сегодняшний день, составляет от 2000 до 4000 рублей. Для сравнения, цена аренды индивидуального банковского сейфа, с помощью которого можно провести расчёты за покупку недвижимости в наличной форме, составляет от 6000 до 14000 рублей.

Если Вы решили улучшить свои жилищные условия и Вам нужна помощь,  

                звоните или приходите ко мне в офис,

                                   или

обращайтесь  ко мне за консультацией и проведением сделки

Ипотечные ставки в России превысили 20% и многие задаются вопросом: стоит ли сейчас покупать квартиру и если да, то на какой стадии строительства?  

Плюсы покупки на ранних этапах строительства.

На этапе котлована или начальных стадиях строительства застройщики предлагают жильё с существенным дисконтом по сравнению с готовыми объектами. Как правило, эта схема интересна инвесторам и тем, кто покупает квартиру для проживания и готов её ждать.

Стоимость квартиры с котлована до сдачи дома всегда растет: удорожание может составить 15-20%. Инвесторы перепродают такие квартиры накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Впрочем, даже если покупатели не планируют перепродажу, есть дополнительные преимущества: на ранних стадиях строительства доступен большой выбор планировок, поэтому можно подобрать жильё на нужном этаже, с определенными техническими и видовыми характеристиками.

Важным плюсом покупки жилья на ранней стадии для тех, кто накопил только на первоначальный взнос, сейчас стал льготный период траншевой ипотеки или рассрочки от застройщика. Чем раньше клиент войдет в сделку, тем дольше будет период минимальных платежей и получится сэкономить на процентах.

Есть и менее очевидные выгоды. На них ориентируется третья обособленная группа покупателей: это те, кто хочет сохранить деньги, защитить их от инфляции, от валютных колебаний и прочих потрясений. Это тоже инвесторы, но у них нет цели: заработать на перепродаже. Недвижимость в данном случае – просто одна из опций сохранения денежных средств наряду с рублевыми вкладами, покупкой акций и т. д.

По оценкам аналитиков, сегодня действительно выгоднее купить квартиру на ранней стадии строительства, нежели открывать долгосрочный вклад. Тем более, что недвижимость – простой, понятный актив, который часто не требует инвестиционного управления.

С учётом роста цен на жильё инвестиции в квартиру на ранней стадии строительства становятся всё более привлекательными во многих регионах России. К тому же стоит помнить о рисках финансового сектора. Например, у банка могут отнять лицензию, банки могут ограничить снятие денег с вкладов, рубль может потерять позиции на валютном рынке и так далее. При этом, накопления свыше 1,4 млн. рублей вообще не защищены страховкой.

Какие минусы.

1. Приобретение объекта на стадии котлована всегда сопряжено с рисками. Если застройщик окажется не надёжным или столкнётся с финансовыми трудностями, может быть задержка проекта.

2. Средний срок строительства составляет 2-3 года. Если нужно решить жилищный вопрос здесь и сейчас, лучше покупать квартиру в высокой степени готовности.

3. Высокие ипотечные ставки могут нивелировать доход, если вы не проходите по семейной ипотечной госпрограмме или у вас на руках менее 6 млн. рублей.

Просчитывайте выгоду с учётом переплат. Ищите предложения девелоперов, которые по рассрочке минимизируют нагрузку на старте. Многие компании используют траншевую ипотеку, дают значительные скидки, доступ к партнерским программам. Не ограничивайте себя локацией: есть регионы, где цены на жилье быстро растут, но там по-прежнему доступны недорогие квартиры.

Покупка на поздних этапах строительства.

Когда дом уже практически построен или сдан в эксплуатацию, риски срыва сроков или замораживания проекта уже минимальны.

Покупатели могут быстро въехать в новое собственное жильё, что особенно важно для тех, кто снимает квартиру.

Кроме того, лишь на заключительных этапах строительства очевидны все преимущества или недостатки жилого комплекса: наличие или отсутствие дорог, школ, детских садов, магазинов и т.д.

Кстати, на поздних стадиях строительства выгодно приобретать квартиру с отделкой. Сейчас разница в стоимости уже не покрывает расходов на самостоятельный ремонт. При этом рост цен на материалы, длинные сроки поставок и общая нестабильность курсов валют могут сделать процесс более долгим и дорогим, чем планировалось. А с ремонтом от застройщика можно сразу въехать в жильё или сдать в аренду.

Какие минусы учесть

1. По мере завершения строительства цена значительно возрастает. Сейчас это особенно чувствительно: ипотека на более дорогую квартиру приводит к ещё большим переплатам.

2. На поздних этапах выбор в новостройках ограничен, особенно если речь идёт о популярных планировках или верхних этажах.

3. Если застройщики будут активно замораживать проекты, которые планировали начать в 2026-2027 гг., надо приготовиться к дефициту качественных готовых объектов уже в ближайшем будущем.


Оптимальные решения на любой стадии застройки.

Если полной суммы нет, а ипотека пугает, при покупке жилья можно комбинировать базовые инструменты.

1. Совместные траншевые программы банков и застройщиков. Это временная мера, но она резко облегчает финансовую нагрузку на старте. Ставки, которые предлагают сегодня, могут существенно снизить расходы на выплату процентов.

2. Рассрочки. Хороший вариант – рассрочка на 1-2 года без процентов или с минимальными процентами, выгодна для тех, кто вообще не хочет связываться с ипотекой сегодня.

3. Господдержка. По-прежнему доступна семейная ипотека и ряд других адресных программ. В ипотеку можно войти постфактум, взяв в долг на первоначальный взнос.

Если вы задумались о приобретении квартиры в новостройке – приходите ко мне на консультацию. Для Вас мои услуги бесплатны, комиссию мне платит застройщик!