Морозова Татьяна Игоревна - советы специалиста

Василеостровский район до 2030 года. Васильевский остров – один из немногих районов в центре Санкт-Петербурга, где до 2030 года появятся гектары новой земли, три станции метро и мощный офисный кластер  города. Северный намыв будет составлять 163 Га, и сюда переедут около 70 000 человек. Станции метро «Горный институт» (сдана), «Гавань» и «Морской фасад» в планах города до 2030 года. Новый офисный кампус сбербанка на 300 000 кв. м также в планах до 2030 года.

Добавление намывных территорий, редевелопмент (перестройка заводов в жилье и офисы), введение в действие новых станций метро, транспортная реорганизация под ЗСД – это реальные проекты со сроками сдачи. То есть остров ждут глобальные изменения, осталось немного подождать.

Что означает эта информация для покупателя квартиры:

- Сейчас на намыве дисконтные цены из-за отсутствия метро, как только его откроют, стоимость возрастет на 10-20%. Так сложилось, что при открытии метро в радиусе 1 км от жилых и офисных зданий стоимость возрастает в течение 1 года.

- Редевелопмент стоит дороже новостройки, так как необходима очистка территорий от старых построек, что сильно удорожает стоимость квадратного метра. Покупатели приходят знающие, так как качество построек обычно выше, чем в спальных районах.

- Открытие кампуса сбербанка обещает много рабочих мест на Васильевском острове, что немаловажно. Это и специалисты банковской, и IT сферы, и обслуживающий здания персонал.

Васильевский остров – не самый дешевый район, его любят ценители истории, морского воздуха , просто жители, привязанные к этому району. Здесь много учебных заведений, как соредних, так и высших, много бизнес-центров, удобная логистика.

Подводим итоги:

Аргументы за покупку:

- центральная локация

- 3 станции метро уже есть, 2 в перспективе

- намыв-единственное место в центре города с новыми домами и современными планировками

- редевелопмент – это новые дома улучшенного качества, встроенные в имеющуюся инфраструктуру

- цены будут расти с развитием района

Аргументы против покупки:

- метро на намыве пока нет, нужно подождать

- цены высокие: от 200000 руб/кв.м и выше

- часть проектов – это покупка на перспективу, 5-10 лет

- транспортная нагрузка на мостах

То есть если работа в районе Васильевского острова, Петроградского или Центрального районов – это хороший и удобный вариант, если работа связана с дальними перемещениями – тут, возможно, нужно подумать и, как вариант, пересмотреть планы.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/15712

https://itakaspb-new.ru

https://itaka.spb.ru/staff/agent/15712

Новостройки на Васильевском острове в основном расположены на намыве, и где есть точечные участки для небольших жилых комплексов.Васильевский остров соединяет историческую застройку, бывшие промышленные и портовые территории и крупнейший земельный  резерв - намыв. Возможность создавать новые участки на намывных территориях позволила сформировать здесь рынок,  по масштабу отличающийся от Петроградского и Центрального районов. На острове можно строить крупные кварталы, тогда как в исторической части  новые проекты ограничены существующей застройкой, охранными требованиями и размером конкретного участка. Средняя цена в Василеостровском районе составила 442,4 тыс. рублей за 1 кв. м. Доступность здесь относительна: метр остаётся заметно дороже, чем в периферийных районах. Но внутри центральной зоны Васильевский остров выполняет роль крупного рынка бизнес–класса.
Срок сдачи 2026:

Незаконные перепланировки и их последствия регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ), статья 29. Основные положения этой статьи определяют, что считается самовольной перепланировкой и какие последствия она влечёт за собой.

1.      Определение самовольной перепланировки:

- Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведённые при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ.

- Нарушение проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.

С незаконной перепланировкой  лучше не связываться: помимо штрафа, есть риски и для кошелька, и для безопасности, и даже для права собственности. Вот главные последствия для Вас:

- Административный штраф. По ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ для физических лиц это от 2 000 до 2 500 рублей. Для юридических лиц сумма заметно выше — от 40 000 до 50 000 рублей. Важно: даже если вы планируете всё исправить, штраф назначат за сам факт самовольных работ. Если его не заплатить, могут последовать дополнительные санкции (двойной штраф, арест или обязательные работы). rg.ru +2

- Предписание устранить нарушение. После выявления инспекция (жилищная или другая уполномоченная) выдаст предписание. Вам дадут срок, чтобы либо узаконить изменения (если это возможно), либо вернуть квартиру в первоначальное состояние. Игнорирование предписания — прямой путь к судебному разбирательству. rg.ru +2

- Судебное решение. Суд может пойти двумя путями:

- Узаконить перепланировку. Это возможно, если вы докажете, что изменения не нарушают права соседей и не создают угрозы жизни и здоровью (не затронуты несущие конструкции, инженерные системы). 

- Обязать вернуть всё как было. Если суд не увидит оснований для легализации, собственника обяжут демонтировать незаконные конструкции. rg.ru +1

-  Крайняя мера — продажа с торгов. Это действительно исключительная ситуация. Суд может принять такое решение, если перепланировка создаёт реальную угрозу безопасности всего дома (например, снесены несущие стены, нарушена система газо- или электроснабжения). Вырученные деньги отдадут бывшему владельцу за вычетом расходов на исполнение решения (в том числе на восстановление). Для нанимателя жилья по социальному найму последствием станет расторжение договора и выселение. При этом новый собственник, купивший квартиру на торгах, тоже получит предписание привести жильё в порядок. rg.ru +1

Проблемы при сделках с недвижимостью.

 Если вы решите продать или сдать квартиру, несовпадение реальной планировки с техпаспортом станет серьёзным барьером. Покупатель может отказаться от сделки, а риелторы — не взять объект в работу. При ипотеке банк почти наверняка откажет в кредите или потребует сначала узаконить изменения. 

Риски для безопасности и соседей. 

Сама суть многих запрещённых перепланировок — в угрозе. Снос несущих стен ослабляет конструкцию дома. Объединение лоджии с комнатой нарушает тепловой контур, что ведёт к конденсату и плесени. Перенос «мокрых» зон (санузла, кухни) над жилыми комнатами соседей снизу повышает риск затопления. Подключение тёплого пола к центральному отоплению нарушает работу общедомовой системы. Если из-за таких изменений соседям причинён реальный ущерб (затопление, шум, вибрация), они вправе подать в суд на возмещение. 

Внимание контролирующих органов. 

Перепланировка может привлечь внимание не только по жалобе соседей, но и при плановой проверке, обращении в БТИ, а также когда в квартиру приходят специалисты (газовщики, сантехники, ремонтники) и замечают несоответствия. 

Что можно сделать?

Не всегда нужно сразу демонтировать всё. Если изменения технически безопасны, их можно попытаться узаконить постфактум — через суд, предоставив техническое заключение о безопасности. Но если закон прямо запрещает такие работы (например, снос несущих стен, объединение газовой кухни с жилой комнатой, перекрытие вентканалов), узаконить не получится — придётся возвращать всё в исходный вид. 

Поэтому мой совет: перед любыми серьёзными изменениями проконсультируйтесь с юристом и специалистом по перепланировкам. Так вы заранее поймёте, что разрешено, а что нет, и избежите лишних трат и рисков. 

Жизнь в коммунальной квартире – это не для всех подходящий вариант, можно начать приобретение своего жилья и с комнаты в коммуналке, но рано или поздно каждый человек, особенно с возрастом, созданием и расширением семьи, захочет жить в  полностью отдельном жилье. Как сделать эту мечту реальностью с помощью расселения коммунальной квартиры?

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ:

1. Общее согласие всех собственников жилого помещения.

Первое и самое важное – понять, что на расселение согласны все соседи и прийти к общему согласию и пониманию, что ожидает каждый сосед от расселения. Этот процесс возможен только тогда, когда все жильцы готовы к переменам.

2. Подаем заявление в администрацию

Всем собственникам, нанимателям комнат и членам их семей нужно обратиться в администрацию своего района (по месту нахождения квартиры). Пишем заявление, чтобы вашу коммуналку официально включили в перечень подлежащих расселению квартир.

3. Поход в Горжилобмен

Когда администрация подтвердит, что квартира в перечне, те жильцы, которые стоят
на жилищном учете (очередники), приходят в Горжилобмен по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бронницкая, дом 32. Здесь нужно написать заявление о выборе формы содействия (программы)  На основе дат подачи заявлений формируется сводный список. .

4. Получаем выплату

Когда подходит Ваша очередь,  пишете заявление на получение социальной выплаты. После рассмотрения Вашего заявления Жилищным комитетом, идете в Горжилобмен для вручения  свидетельства на социальную выплату.

5. Покупка нового жилья  и окончание процедуры расселения.

После получения свидетельства у Вас есть 12 месяцев, чтобы реализовать Вашу мечту об отдельной квартире!

ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНО:

            Все сделки по продаже комнат и покупке нового жилья должны пройти одновременно, Это  обязательное условие. Смысл в том, чтобы в результате вся коммунальная квартира стала отдельной, то есть перешла к одной семье или была полностью расселена. Поэтому все участники (каждый собственник/наниматель комнаты в этой квартире) должны закрыть свои сделки разом: кто-то продаёт свою комнату, кто-то на полученные деньги (плюс социальная выплата от города) покупает новое жильё. Если кто-то затянет или сорвёт сделку, весь процесс может застопориться.

Содействие очередникам по направлению расселения коммунальных квартир оказывается в год подачи заявления. Здесь важно не запутаться. Само по себе заявление о выборе формы содействия (например, социальной выплаты) вы подаёте в определённый год. Но  попадание в сводный список на получение выплаты в этом конкретном году зависит не только от даты заявления, но и от того, включили ли Вашу коммунальную квартиру в специальный перечень расселяемых. А чтобы квартиру включили в этот перечень, все жильцы должны дать согласие на расселение. То есть формально содействие оказывают в год подачи заявления, но реально всё запускается только при согласии соседей и включении квартиры в перечень.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/15712

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000019

С ипотечным договором  стоит разобраться досконально: условия могут сильно повлиять на комфорт и итоговую переплату. Ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание. 

1. Личные и объектные данные

Сверить паспортные данные заёмщика и созаёмщиков (если они есть). Также тщательно проверьте информацию об объекте: адрес, площадь, кадастровый номер (или срок сдачи, если жильё ещё строится). Любая неточность может застопорить регистрацию в Росреестре. 

2. Финансовые условия

Процентная ставка. Выясните, фиксированная она или плавающая. Если плавающая — посмотрите, от чего зависит (например, от ключевой ставки ЦБ) и при каких условиях банк вправе её изменить. Ставку могут повысить, если заёмщик не продлил договор страхования жизни (продлевается ежегодно).

Полная стоимость кредита (ПСК). Это главный ориентир для сравнения предложений. В ПСК входят не только проценты, но и комиссии, стоимость дополнительных услуг и страховок. 

Комиссии. Проверьте, нет ли скрытых платежей. По закону Банк России запрещает банкам взимать отдельные комиссии за рассмотрение заявки и за обслуживание счёта по ипотеке. Если такие пункты есть — это повод обсудить условия или поискать другой банк. 

График платежей. Изучите, как распределяются суммы: сначала идут проценты или основной долг. Также обратите внимание на дату платежа: удобна ли она лично для вас и можно ли её изменить. 

3. Права и обязанности заёмщика

Досрочное погашение. Узнайте порядок: нужно ли уведомлять банк заранее, есть ли ограничения по количеству раз. Помните: по Гражданскому кодексу вы в любом случае имеете право на досрочное погашение, но обязаны уведомить банк (обычно за 30 дней). При этом банк не вправе штрафовать за досрочное погашение. 

Обязанности. Иногда в договоре прописывают необходимость уведомлять банк о значимых изменениях в жизни (смена работы, места жительства). Невыполнение таких условий может трактоваться как нарушение договора. 

Права на действия с залогом. Чётко прописано, что вы можете делать с квартирой: сдавать в аренду, прописывать родственников, делать перепланировку. Иногда для этого нужно получать согласие банка, а в некоторых случаях какие-то действия прямо запрещены. 

4. Страхование

По закону вы обязаны застраховать только предмет залога (саму недвижимость). Страхование жизни и здоровья — дело добровольное, но договор может предусматривать условие: при отказе от такой страховки банк повысит процентную ставку. Внимательно изучите, какие риски покрывает полис, есть ли исключения, кто выгодоприобретатель, и что будет, если вы не продлите страховку. Также проверьте, возвращается ли часть страховой премии при досрочном погашении. 

5. Ответственность и расторжение

Внимательно прочитайте раздел об ответственности за нарушения (просрочки, нарушение условий страхования) и о том, при каких обстоятельствах банк вправе расторгнуть договор и инициировать взыскание залога. Поймите, какие этапы этому предшествуют. 

6. Другие нюансы

Изменение условий в одностороннем порядке. Проверьте, есть ли у банка такое право и при каких сценариях. companies.rbc.ru +1

Рефинансирование. Есть ли ограничения на рефинансирование в другом банке. 

Передача долга. Может ли банк уступить права требования третьим лицам. 

Снятие обременения. После полного погашения кредита проконтролируйте, чтобы банк оперативно снял обременение с недвижимости. 

Практические советы

Не спешите. Попросите у менеджера договор заранее, чтобы изучить его в спокойной обстановке, а не в день подписания. 

Задавайте вопросы. Если какой-то пункт кажется непонятным или сомнительным — уточните у сотрудника банка или проконсультируйтесь с юристом. 

Сравните с другими предложениями. Если какие-то условия в договоре кажутся невыгодными, обсудите их с банком или рассмотрите варианты в других кредитных организациях. 

https://itaka.spb.ru/staff/agent/15712

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000019

https://itakaspb-new.ru

Оформление завещания — это не просто формальность, а процесс, где важен каждый шаг. Чтобы ваша воля была исполнена точно, а близкие потом не судились, стоит знать о нескольких ключевых «подводных камнях».

Вот главные юридические тонкости, о которых часто умалчивают:

1.      Учтите «Обязательную долю»

Если вы решите лишить родственников наследства, закон защитит нетрудоспособных иждивенцев (пенсионеров, инвалидов, несовершеннолетних детей). Они получат не менее 50% от той доли, которая причиталась бы им по закону, независимо от текста завещания.

2.      Секретность и форма

·  Обычное завещание: Нотариус узнает всё содержание и вносит его в единую базу (ЕИС).

· Закрытое (анонимное): Текст пишется строго от руки и запечатывается. Нотариус видит только конверт. Это идеальный вариант для максимальной конфиденциальности.

3.      Подпись и «Рукописность»

· Закрытые: Если напечатать текст на компьютере, такое завещание аннулируют — экспертиза почерка не сможет подтвердить, что писали именно вы.

· Обычные: Можно напечатать, но подписать — только лично (в крайнем случае, с «рукоприкладчиком» в присутствии нотариуса).

4.      «Экстренное» завещание

В ситуации, когда жизни угрожает опасность (катастрофа, тяжелая болезнь вдали от цивилизации), а нотариуса рядом нет, можно написать волю просто на бумаге от руки в присутствии двух свидетелей. Но есть два «но»:

1. Если вы выживете, у вас есть 30 дней, чтобы сходить к нотариусу.

2. Без решения суда, подтверждающего факт ЧС, такое завещание недействительно.

5.      Частичная недействительность

Если вы допустили ошибку в одном пункте завещания, суд отменит только эту часть, а остальное завещание будет работать.

6.      «Подстраховка» для наследников

Вы можете прописать подназначение наследника. Например: «Квартиру завещаю сыну. Если он умрет раньше меня — внуку». Это защитит имущество от лишних споров.

      5. Хранение и тайна

Хранить документ лучше в сейфе нотариуса, а не в шкафу дома. Он может затеряться, а найти в реестре его смогут только после вашей смерти, когда наследники принесут свидетельство. Нотариус и свидетели обязаны хранить тайну — за разглашение грозит моральная компенсация.

Если имущество сложное (бизнес, доли, зарубежная недвижимость), обязательно нужна консультация юриста по наследственному праву — цена ошибки здесь особенно высока.

Рынок новостроек — после затяжного падения продаж с января по март, апрель и май 2026 года показывают небольшое оживление. Цены держатся и даже продолжают понемногу расти, но по факту снижение цен происходит за счет акций и скидок. И если поначалу застройщики про скидки шептали на ушко агентам, чтобы те предлагали клиентам индивидуальные условия, то теперь щедрые акции появились в открытой рекламе. Новых стартов продаж в этом году будет очень мало.

Рынок вторички — живой. Всё ликвидное по адекватной цене продаётся и покупается в считанные дни. Средний срок продажи 10–14 дней у квартир без сложных изысков (включая дни подготовки объекта к рекламе, проведение показов и бумажную волокиту на сделке). В отдельных случаях квартиры "улетают" и за неделю.

Причина: жесткий дефицит ликвидного предложения. Сейчас в рекламе, если отфильтровать спам в виде студий-долей, коммуналок, апартов и торгов — всего около 14 тыс. объектов по всему городу. Для сравнения: в начале прошлого года предложение было на уровне 20 тыс. лотов, а в 2024 году — около 28 тысяч. То есть сейчас на вторичке классический "рынок продавца": собственники могут перебирать покупателями и торговаться вверх. А вот "купить квартиру" (со стороны покупателя) сейчас крайне сложно, подбор может занять 2-3 месяца, если много "хотелок".

Рынок аренды — тут дела не очень. Туристический сезон должен был уже быть, а его как будто бы нет.  Но не только туристы, конечно. Это докатилось эхо ипотечного бума и "инвестиционные" квартиры, они достроились, мебелировались и вышли на рынок. А в этом году обещают: то ли ещё будет. В долгосрочной аренде тоже не всё прекрасно: бабушкины ремонты стоят месяцами, а хорошие современные ремонты сдаются не так дорого, как хотелось бы, но сдаются.

https://itaka.spb.ru/staff/agent/15712

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000019

Требования к земельному участку

 1. Участок должен быть поставлен на кадастровый учёт и иметь установленные границы. С 1 марта 2025 года невозможно зарегистрировать сделку, если границы не внесены в ЕГРН (исключение — унаследованная земля). blog.domclick.ru +1

2. Если на участке есть постройки, необходимо подтвердить право собственности на них и предоставить соответствующие документы. 

Договор купли-продажи

3.В договоре обязательно должны быть указаны:

 данные сторон сделки;

кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и вид разрешённого использования участка;

4.цена и порядок расчётов;

5.срок и условия передачи участка;

6.права и обязанности сторон. 

Регистрация перехода права собственности

Регистрация проводится в Росреестре. Подать документы можно лично, через МФЦ, представителя по доверенности или нотариуса (если сделка удостоверена нотариально). Срок регистрации — до 7 рабочих дней. В случае оформления через нотариуса срок сокращается.

Налоговые аспекты

7. Продавец обязан уплатить НДФЛ, если владел участком меньше минимального срока. Минимальный срок владения:

8. 3 года — если участок получен в результате приватизации, наследования, ренты или приобретён до 2016 года;

9. 5 лет — в остальных случаях. klerk.ru +1

Для семей с двумя и более детьми действует льгота: они освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже земельного участка, если деньги от продажи направлены на улучшение жилищных условий. prvadm.ru +1

Доход от продажи можно уменьшить:

10. на имущественный вычет в размере 1 млн рублей (применяется только один раз в год); 

11. на расходы, связанные с приобретением участка. 

Ставка НДФЛ:

12. 13% — для резидентов РФ, если доход не превышает 2,4 млн рублей в год;

13. 15% — для резидентов РФ, если доход превышает 2,4 млн рублей;

·         14. 30% — для нерезидентов. 

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать, если доход от продажи превышает 1 млн рублей или если минимальный срок владения не истёк. Срок сдачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи. 

Дополнительные нюансы

15.Нотариальное удостоверение договора требуется в некоторых случаях, например, если продаётся доля в общей долевой собственности или среди собственников есть несовершеннолетние. 

16. С 2025 года срок владения земельными участками при объединении, выделении доли или разделе считается с даты регистрации исходного участка. klerk.ru +1

·         17. С 2026 года размер арендной платы за публичные земельные участки (находящиеся в государственной или муниципальной собственности) рассчитывается на основе кадастровой стоимости. 

Покупка жилья в объекте культурного наследия (ОКН) имеет ряд особенностей, связанных с юридическим статусом такого объекта, ограничениями на использование и дополнительными обязательствами для собственника. Эти нюансы требуют особого внимания при совершении сделки и последующем владении недвижимостью. 

Правовой статус объекта

Здания, имеющие статус ОКН, могут быть федерального, регионального или муниципального значения. Статус влияет на объём ограничений и порядок проведения работ. 

Проверить статус объекта можно:

·         в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (ЕГРОКН) на Портале открытых данных Министерства культуры РФ; 

·         по выписке из ЕГРН, где может быть указано обременение «объект культурного наследия». 

Рекомендуется сверить данные из ЕГРН с региональным реестром ОКН и документацией органа охраны памятников, так как сведения в ЕГРН не всегда актуализируются своевременно. 

Охранные обязательства

Для большинства ОКН устанавливаются охранные обязательства — документ, который определяет правила содержания объекта и запреты на отдельные виды работ. При покупке квартиры в таком доме покупатель автоматически принимает на себя эти обязательства. Условие об этом обязательно включается в договор купли-продажи, а сам документ становится его неотъемлемой частью (прикладывается к договору). 

Если это условие не соблюсти, сделка может быть признана ничтожной, а Росреестр — приостановить регистрацию перехода права собственности. 

Охранные обязательства могут предусматривать обязательные реставрационные работы, повышенную стоимость обслуживания, участие в программах сохранения объекта. Перед покупкой стоит уточнить детали и потенциальную стоимость таких обязательств. 

Согласование перепланировок

Если в квартире ранее проводились изменения планировки или инженерных систем, необходимо убедиться, что они были согласованы с органами охраны памятников. Несогласованная перепланировка может повлечь требование восстановить исторический облик за счёт собственника. 

Согласовать перепланировку в доме-памятнике сложнее, чем в обычном жилом фонде, а некоторые изменения могут быть вообще невозможны. При выборе квартиры стоит сразу обращать внимание на её планировку и консультироваться со специалистами, если есть планы на её изменение. 

Проверка технического состояния

Исторические здания часто имеют технические риски: износ инженерных коммуникаций, необходимость капитального ремонта, ограниченные возможности модернизации. В некоторых случаях даже замена окна или установка кондиционера требуют согласования. 

Перед покупкой рекомендуется провести техническую проверку объекта, чтобы выявить возможные проблемы и оценить будущие расходы на содержание. 

Проверка истории объекта

Квартиры в памятниках культуры часто имеют длинную историю владения. Есть риск обнаружить нарушения при приватизации или другие проблемы с правоустанавливающими документами. Тщательная проверка юридической чистоты объекта особенно важна в таких случаях. 

Риски при ипотеке

Не все банки готовы выдавать ипотечные кредиты под залог квартир в объектах культурного наследия. Те, что соглашаются, могут оценивать такой залог в более низкую сумму, что уменьшит размер кредита, или ужесточать условия (повышать ставку, сокращать срок, требовать дополнительные страховки). 

Если планируется покупка в ипотеку, стоит заранее найти подходящий банк. 

Ограничения на использование

Охранным статусом часто наделены не весь дом, а лишь отдельные его элементы (фасады, входные группы, интерьеры мест общего пользования). Это может ограничивать возможности собственника:

·         нельзя остеклить балкон или повесить внешний блок кондиционера, если это затронет охраняемые элементы;

·         при замене окон нужно подбирать варианты, соответствующие историческим, либо проводить реставрацию;

·         любые работы, затрагивающие охраняемые элементы, требуют согласования с государственными органами. 

Дополнительные расходы

Согласно Федеральному закону «Об объектах культурного наследия», владельцы помещений в доме-памятнике обязаны нести расходы на его содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии. В некоторых регионах часть расходов могут брать на себя местные власти, но это зависит от конкретного случая. 

Рекомендации

1.      Изучить паспорт объекта и предмет охраны, чтобы понять, какие элементы нельзя менять. 

2.      Проверить охранное обязательство и уточнить действующие обязанности, сроки и требования к содержанию. 

3.      Проверить границы земельного участка и территории ОКН, а также наличие зон охраны с ограничениями на строительство или изменение параметров здания. 

4.      Провести техническую проверку и сверить документы с реальным состоянием объекта. 

5.      Изучить историю проверок и споров, уточнить наличие предписаний, штрафов и судебных разбирательств. 

6.      Грамотно оформить договор, зафиксировав переход обязанностей и ответственность сторон. 

7.      Подготовить план действий после сделки, понимая, какие работы и в какие сроки потребуется выполнить. 

Рекомендуется привлекать к сделке юриста, специализирующегося на недвижимости, чтобы снизить риски и обеспечить соблюдение всех требований законодательства. 

https://itaka.spb.ru/staff/agent/15712

https://itaka.spb.ru/offices/office/000000019

В 2026 году несколько льготных программ позволяют оформить ипотеку на строительство жилого дома. Основные из них — семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов, дальневосточная и арктическая ипотека, сельская ипотека.

Семейная ипотека

Кто может получить:

·         семьи с ребёнком до 6 лет включительно;

·         семьи с ребёнком-инвалидом (до 18 лет);

·         семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах (численностью до 50 тыс. человек).

Условия:

·         ставка — 6% годовых;

·         максимальный срок кредита — до 30 лет;

·         первоначальный взнос — от 20%;

·         максимальная сумма: 12 млн рублей для Санкт-Петербурга и Ленинградской областей.

·         обязательное использование эскроу-счёта при привлечении подрядчика. 

Требования к дому:

·         отдельно стоящий, для проживания одной семьи;

·         не должен состоять из блоков или квартир;

·         не более трёх этажей, высота — не выше 20 м. 

Требования к земельному участку:

·         категория — земли населённых пунктов;

·         разрешённый вид использования — для ИЖС;

·         можно строить на землях для ведения личного подсобного хозяйства или садоводства, но регистрация в таком доме может быть запрещена. 

С 1 февраля 2026 года оба супруга должны выступать созаёмщиками.

Ипотека для IT-специалистов

Кто может получить:

·         сотрудники аккредитованных Минцифры IT-компаний, получающих налоговые льготы;

·         возраст — от 18 до 50 лет;

·         стаж на текущем месте работы — не менее 3 месяцев;

·         зарплата: от 150 тыс. рублей для компаний в Московской и Ленинградской областях, а также в городах-миллионниках (кроме Москвы и Санкт-Петербурга); от 90 тыс. рублей — для остальных регионов. 

Условия:

·         ставка — до 6% годовых;

·         сумма кредита — до 9 млн рублей;

·         при комбинированной ипотеке — до 18 млн рублей (сумма сверх лимита — по рыночной ставке);

·         первоначальный взнос — от 20,1%;

·         срок кредита — до 30 лет 

·          Особенности:

·         строительство возможно только с привлечением подрядчика;

·         для сохранения льготной ставки необходимо работать в аккредитованной IT-компании весь срок действия кредита.

Дальневосточная и арктическая ипотека

Кто может получить:

·         молодые семьи до 35–36 лет;

·         одинокие родители с детьми;

·         многодетные семьи;

·         участники программ «дальневосточный» и «арктический гектар»;

·         работники определённых отраслей в регионах действия программы.

Условия:

·         ставка — до 2% годовых;

·         максимальная сумма — 6 млн рублей, при площади жилья больше 60–64 м² — 9 млн рублей;

·         первоначальный взнос — от 20%;

·         срок кредита — до 20 лет.

Где действует:

·         дальневосточная ипотека — в субъектах Дальневосточного федерального округа;

·         арктическая ипотека — в сухопутных территориях Арктической зоны РФ.

На что можно потратить средства:

·         строительство индивидуального жилого дома на земельном участке в регионе действия программы;

·         покупка участка с подведением коммуникаций и строительство дома по проекту. 

Сельская ипотека

Кто может получить:

·         работники агропромышленного комплекса (АПК);

·         работники социальной сферы на сельских территориях (врачи, учителя и др.);

·         граждане России, проживающие в сельской местности или опорных населённых пунктах, приграничных муниципальных образованиях.

Условия:

·         ставка — от 0,1 до 3% годовых (0,1% — для приграничных муниципальных образований);

·         максимальная сумма — 6 млн рублей;

·         первоначальный взнос — от 20%;

·         срок кредита — до 25 лет.

Требования:

·         дом должен быть пригоден для проживания, обеспечен коммунальными системами;

·         площадь дома должна быть не менее нормы, установленной в регионе;

·         завершить строительство необходимо в течение 24 месяцев с даты подписания кредитного договора.