Романова Ирина Александровна - советы специалиста

Осмотр загородного дома и участка: 4 главных вопроса продавцу до выезда на просмотр

Осмотр загородного объекта, будь то дом, дача или участок, - особая задача.

Прежде чем ехать в неблизкое путешествие, потратьте несколько минут на подробный разговор с продавцом.

Во-первых, уточните, соответствует ли действительности текст объявления, переспросите еще раз.

Во-вторых, расскажите продавцу, для каких целей ищете объект: для круглогодичного проживания с детьми, для престарелых родителей, для летнего отдыха с возможностью приехать на пару дней зимой или что-то еще. Если нужна прописка в доме, уточните, зарегистрирован ли он как жилой. Если у вас оплата будет за счет ипотечных средств (особенно если ипотека льготная) или сертификата, обязательно спросите, возможно ли это, ведь некоторые объекты просто невозможно приобрести за счет заемных средств.

В-третьих, не поленитесь до поездки попросить кадастровые номера дома и участка, по ним можно проверить элементарные ограничения и обременения не только по земле, но и в правах. Вдруг этот объект и смотреть не стоит?

В-четвертых, выберите дневное время для просмотра с учетом возможных пробок на выезде из города и посмотрите прогноз погоды. Покупатель иногда стремится на осмотр в плохой дождливый день, чтобы посмотреть, не "плавает" ли участок. Это, конечно, может оказаться полезным, но не откажетесь ли вы от вполне хорошего объекта из-за нетипичного для этой местности ливня, который больше не повторится? Поговорили? Вам ответили подробно на ваши вопросы? Теперь можно договариваться о поездке.

Еще совет. Если планируете покупку с использованием ипотечных средств, сначала получите одобрение как заемщик в паре-тройке банков. Вам сообщат сумму, которую банк для вас одобрит, размер первоначального взноса, ежемесячный платеж (а можно и отказ получить). Вот теперь у вас есть два-три месяца на поиск дома или участка.

Уважайте друг друга! Показ загородного объекта - затратное мероприятие.

Как правильно оценить загородный дом перед продажей

Продолжаю делиться историями и мыслями по теме оценки загородной недвижимости.

Оценка загородной недвижимости - сложный небыстрый процесс, требующий серьезного изучения не только объекта, но и документации. Оценить дом или участок с наскока не получится.
.....
Суббота, 11.30 утра. Дзынь! Телефон.
- Вы эксперт по загородной недвижимости?
- Да.
- Не могли бы вы через полтора часа приехать в Никольское оценить наш дом?
- ?!
- Но вы же эксперт! Это же минут 20, не больше!
Эти 20 минут являются предпоследним шагом в оценке загородной недвижимости. А до этого - целая дорога.

Сначала посмотрим, что рассказывает нам об объекте Росреестр (там может быть много интересного, например - участок как сосиска и с ограничением в пользовании из-за проходящего неподалеку нефте- газо- аммиакопровода).
Потом наложим карту Росреестра на "гибрид" Яндекс-карт. Фотография начинает проявляться!
Теперь выслушаем балладу продавца про дом. Здесь главное - не уснуть! Просыпаемся в тот момент, когда собственник рассказывает, сколько денег он туда вложил. Внимание! Нельзя спрашивать, в каком углу участка и под каким камнем лежат "вложенные" деньги - обидится. Неплохо, если есть фотографии объекта (их лучше посмотреть заранее, чтобы быть готовым к встрече с прекрасным).
Посмотрите в АВИТО, сколько агентств и сколько лет уже пытаются это продать.
Вот теперь можно ехать! Осталось 20 минут и еще несколько месяцев, в течение которых вы поймете, как этот объект оценивает рынок. И точно продадите!

https://itaka.spb.ru/zagorodnaya-nedvizhimost/object/136508510

Продажа участка ИЖС во Всеволожском районе: у леса и реки

Поиск дома для загородной жизни - сложный процесс, который не всегда заканчивается успешно, ведь вы уже нарисовали себе картину, в которой хотите существовать, а все увиденные варианты совершенно в эту картину не вписываются. Может быть, тогда поискать участок, на котором без ограничений воплотится ваша мечта? Например, вот этот, во Всеволожском районе, в д. Песочный Карьер (вблизи пос. им. Морозова)

Участок 12,11 сот. (земли населенных пунктов для ИЖС). Участок ровный, хорошей формы (53 и 47 м по длинным сторонам, 21 и 27 м по коротким). С одной стороны граничит с землями лесного фонда, с двух других - с соседями. В поселке есть летний водопровод, возможность подключения электричества.

Главное достоинство участка - близость Невы (200 м), отличные песчаные пляжи, лодочная станция. До шоссе 1 км по грунтовой дороге, до автобусной остановки 1.2 км, до центра поселка им. Морозова 3.8 км, до КАД 40 км.

Рядом лес, который не будет застроен, и берег Невы в двух минутах - что еще нужно для счастья?

Бюджетная дача с удобствами для большой семьи

Сложно ли найти дачу для большой семьи? И чтобы было где разместить припозднившихся гостей? А еще машины припарковать, мясо пожарить, в бане попариться, и до речки пешком дойти? И зимой чтоб приехать, отопление включить, камин разжечь... Плюс не очень далеко от Петербурга, ну и не за космическую цену.
Существуют ли вообще такие предложения?
А вот посмотрите, какой интересный вариант я могу предложить в массиве Горы-1 Кировского района Ленобласти https://itaka.spb.ru/zagorodnaya-nedvizhimost/object/137302610
Утепленная дача из бруса площадью 70 кв.м 2012 г.п., с баней, на участке 6.24 сот.
Дом с гостиной и четырьмя спальнями очень комфортно и разумно спланирован: с крытого крыльца мы попадаем в небольшую прихожую, далее в уютную кухонную зону с большим окном, а также в гостиную 12 кв.м с действующим камином и в две изолированные спальни по 8 кв.м.
На втором этаже расположены еще две изолированные спальни 14 и 10 кв.м и санузел.
К дому подключено электричество, летний водопровод на участке, так что вода для технических нужд и бани всегда есть, а до источника с родниковой питьевой водой 200 м. Отапливается дом камином, кроме того установлен электрокотел и по первому этажу разведены батареи с антифризом для дополнительного отопления. Баня в хорошем состоянии, с дровяной печью.
На участке много ягодных кустарников, плодовых деревьев, есть теплица, гостевой домик, дровник. Ворота распашные, с въездом для машины. До реки Мга 200 м, а в трех километрах – озеро с отличными пляжами (бывший карьер).
Вся обстановка - в подарок новому собственнику!

Расторжение сделки. Так ли это проосто?

Когда в Россию пришла демократия, мы стали жевать орбит, чистить зубы колгейтом, есть ножки Буша и читать Дейла Карнеги. Он был первым из коучей, который к нам прорвался, и он ничему не учил, он делился своим опытом.

После него я пыталась изучить 7 навыков успешных людей, но они просвистели мимо головы. И даже осваивала трансерфинг реальности с Зеландом. Там вообще кайф: не надо жить, надо сидеть и эту жизнь воображать.

Выяснилось, что Карнеги своими "каками" и "воттаками" ответил на все мои основные вопросы. А два его правила применяю железно.

Первое - не беспокоюсь о том, на что не могу повлиять.

Второе - решаю текущие задачи немедленно, не создавая из них завалы.

К чему это такое долгое вступление? А вот к чему. Потому что перед любым правилом Карнеги первым в очереди стоит одно железное условие: не торопись с выводами, возьми паузу, подумай.

На днях прошла очень спокойная сделка, не предвещавшая ничего особенного. Мы открыли аккредитив, подписали договор купли-продажи, предварительно за несколько дней до сделки тщательно проверенный и согласованный сторонами, сдали документы в МФЦ на регистрацию и разошлись.

Вечером мне позвонила покупательница: вроде нашла ошибку в договоре. Дом у нас 2-этажный, а в договоре написано «количество этажей, в том числе подземных этажей – 2». Объясняю, что ошибки нет, фраза строго переписана как в выписке из ЕГРН. Значит, резюмирует она, ошибка в Росреестре. Нет никакой ошибки, пишу ей я, подземных этажей нет, значит в доме всего два этажа, включая ноль подземных. Ну вот так криво пишется в выписках, но смысл-то понятен. Но реакция покупательницы мгновенная: я разрываю сделку. И звонок мой сбрасывает.

Человек даже до десяти считать не умеет. Даже переспросить, прежде чем написать, не хочет. (Сразу скажу, справедливости ради, что ей хватило 30 секунд, чтобы прийти в себя, перезвонить и извиниться).

Но я сейчас о другом. Вот об этом: я разрываю сделку.

Кому-то кажется, что это так просто? Давайте разберем данный случай. Итак, договор подписан, сдан на регистрацию, деньги покупательницы заблокированы на аккредитивном счете на месяц. Что может сделать покупатель? Может пойти в МФЦ написать заявление о приостановке государственной регистрации, например. Пожалуй, и всё на данный момент. Расторжение и прочие действия, чтобы вернуть как было, только по соглашению сторон либо по решению суда. И денег своих покупательнице не увидеть ой как долго!

Вот тут и вспоминайте уроки Дейла Карнеги. А на это время берите паузу в словах и действиях.

Зачем нужно делать межевание земельного участка

Межевание, говоря сухим языком, это определение координат поворотных точек участка и внесение этих данных в Роскадастр. Занимается этим лицензированный кадастровый инженер: запрашивает информацию по смежникам, просит у собственника согласовать визуальные границы с соседями, составляет технический план по определенным стандартам и подает его в кадастровую палату. Если всё правильно, участок появляется на кадастровой карте, и на нем становятся видны все ограничения и обременения, имеющиеся на данной территории.

Теперь с данным объектом можно совершать юридические действия.

Думаете, эта головная боль появилась в современной истории? Таки нет!

Открываем "Приваловские миллионы" Мамина-Сибиряка. Описывается тяжба по границам участка, длящаяся 100 лет, за время которой истцы "дважды успели родиться и дважды умереть", причем граница, проведенная межевщиком, проходила по осиновой рощице, деревне и пню, но рощицу каждая сторона определяет с разницей в 50 верст, пня уже нет, а деревня за сто лет десять раз сгорела.

А вы говорите "соседи забор на метр передвинули"! Им бы ваши заботы...

Сделка с "ведомым" продавцом

Все мы слышали про "ведомых" продавцов, а кое-кто с такими даже сталкивался. Хотя в целом по России судебных дел было не так и много - около 300, но каждый случай - чья-то беда, и для обывателя, мыслящего категориями "справедливо - не справедливо", решения судов по таким делам настоящий шок.

После заседания Веховного суда в декабре 2025 года было дано поручение составить обзор судебной практики по делу Ларисы Долиной. Ну и вот, наконец, Президиум Верховного суда РФ утвердил обзор практики по делам об оспаривании сделок купли-продажи жилья, совершенных под влиянием обмана.

Расскажем своими словами.

Если продавец заблуждался насчет мотивов продажи (даже под влиянием обмана), то это не повод признавать сделку недействительной. Надо внимательно разобраться, добросовестным ли был покупатель, была ли у него возможность заподозрить неладное?

Был ли продавец в момент совершения сделки в состоянии, когда у него отсутствовала способность понимать значение своих действий? А может, он уклонился от исследования его психического состояния? Это достаточное основание для отказа в удовлетворении его иска.

Сделка с "ведомым" продавцом может быть признана недействительной, но только в том случае, если покупатель знал или должен был знать об обмане (то есть по сути являлся соучастником).

В таких ситуациях суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

В любом случае суд обязан одинаково защищать права как пострадавшего продавца, так и добросовестного покупателя.

Желаем всем хороших честных прозрачных сделок! Но расслабляться рано, будьте максимально внимательны!

Оценка загородной недвижимости в Ленинградской области

Продавец, оценивая свой дом, определяет его цену исходя из своего понимания ценообразования, используя при этом разные варианты, например: "а вот сосед продал за...", " а мне председатель сказал" или суммируют свои затраты. Самый провальный вариант оценки: "мне нужно купить квартиру, поэтому хочу получить определенную сумму".

Рассмотрим первый вариант "а вот сосед продал за N рублей, поэтому и я дешевле продавать не буду".

Чаще всего цена, за которую сосед продал свой объект - это цена, за которую он пытался это сделать, но какова реальная цена сделки, никто не знает, а разница может достигать 10 и даже 20-30%. Да и сравнивать два загородных объекта - дело неблагодарное, ведь цена определяется формой, расположением участка, подъездом к нему, качеством земли. Я уж не говорю про дом, тут вообще выбор как между "что ты больше любишь: лето или покушать".

Рассмотрим второй вариант "а мне председатель сказал, чтобы я дешевле чем за N рублей не продавал". Имеется ввиду рекомендация председателя садоводства или коттеджного поселка. Здесь помимо не всегда достоверной информации о реальных ценах сделок вступает в силу фактор личной заинтересованности, когда у председателя, например, в том же поселке тоже есть собственность, и эта собственность дешевой быть не может с точки зрения этого председателя. Та же ситуация возникает, когда совета спрашивают у соседей. Таким образом, субъективное мнение соседей и руководства поселка не может служить ориентиром при оценке недвижимости.

Рассмотрим третий вариант: цена формируется исходя из затрат. И вот здесь продавец включает в цену все, что угодно, в том числе свой труд, пот и слезы. Эта часть цены достойна всяческого уважения, но никак не способствует удорожанию объекта. Особенно если речь идет о ремонте старого дома (замена подгнивших полов, протекшей крыши и т.п.). Это как оценка машины, претерпевшей кузовной ремонт после аварии: покупку и замену капота и дверей не добавить к стоимости.

Загородный дом очень быстро теряет в цене, потому что появляются новые технологии, новые материалы, меняется мода.

Рассмотрим четвертый вариант: "мне нужно купить квартиру, поэтому хочу получить определенную сумму". Тут фантазии уносят продавца в такие заоблачные дали, что я иногда теряюсь, не могу подобрать аргументы. Задумаемся: а кого мы ищем? Человека, который купит этот объект, или человека, который даст вам денег на покупку квартиры, о которой вы мечтаете? Если первого, то я готова помочь. Если второго - то это без меня.

Так как же правильно оценить загородный дом?

А я вам расскажу, секрета нет.

Попробуйте посмотреть на дом глазами покупателя.

Насколько дом близок от хорошей дороги и остановки общественного транспорта? Он должен быть близко, но чтобы ничего не слышно и не видно.

Участок низкий или высокий? Торф, глина или плодородная земля?

Коммуникации какие? Свет и вода - главное для покупателя загородного объекта. Газ желателен, но его отсутствие уже не является критичным.

Сколько лет дому? Куда открывается вид из окон? Насколько разумна и комфортна планировка? Отделка?

Для дорогих объектов важен стиль, современность оформления, обстановки.

Важный момент - соседи.

Ну еще десяток-другой параметров, у каждого покупателя будет свой список требований.

А теперь надо обеспечить правильное и обширное продвижение рекламы и ждать на берегу счастья.

Добавлю еще: покупатель смотрит не один, не два, а десятки домов и участков, у него есть возможность сравнить качество и цены, и он может сходу назвать рыночную цену вашего объекта. Прислушайтесь к нему.

Всё вышеописанное можете сделать самостоятельно, либо обратитесь ко мне, я помогу определиться с ценой.

Выделение доли в наследственном имуществе супругов

Наследство иногда возникает там, где по документам его совсем не видно.

Самый распространенный вариант - когда объект недвижимости приобретается в браке при отсутствии брачного договора, становясь по закону имуществом, поступившим в совместное владение.

В этом случае не работают аргументы "куплено на мои деньги", "жена вообще не работала и ни одной копейки не дала", "куплено на деньги моей мамы" или "куплено на деньги от продажи другого моего имущества, причем тут супруг?". Справедливости ради, в некоторых таких случаях можно доказать свое единоличное право, но только через многочисленные суды и непрогнозируемо по результату.

Есть еще документ, по которому чрезвычайно распространено заблуждение о том, является ли супруг сособственником.

Это Постановление администрации о выделении земельного участка в собственность бесплатно. Семейные средства вроде как не тратились, участок по документам принадлежит одному супругу. Но если покопаться в законодательстве, то по такому Постановлению участок фактически выделялся обоим супругам.

Что это значит?

Это значит, что после смерти одного из супругов переживший супруг должен выделить наследственную долю после умершего и таким образом стать единоличным собственником. Ну в том случае, конечно, если на долю умершего не будет других претендентов.

Будьте внимательны! И здоровья вам!

https://itakaspb-new.ru

Если живете в своей квартире, то соблюдать общие правила обязаны.

Обязанности жильцов многоквартирных домов закреплены в нормативных документах. Вот основные правила для собственников такого жилья.

1.Использовать помещение только для проживания, а не под офис или склад.

Профессиональной деятельностью заниматься можно, если она, например, научная или творческая. При этом нельзя нарушать интересы соседей и требования к жилому помещению.

2.Собственник обязан соблюдать чистоту и порядок, а также не допускать порчи имущества и оборудования не только в квартире, но и в помещениях общего пользования (в подъезде, лифте, на лестнице и т.п.). При обнаружении неисправностей оборудования, например, водопроводной трубы или электрической проводки — незамедлительно принимать меры для устранения.

3.Правильно обращаться с мусором

Для крупногабаритного возле дома есть специальная площадка. Для строительного нужно заказать вывоз — обратиться в управляющую компанию или специальную организацию.

3. Не нарушать тишину

Запрещено шуметь в ночное время. Для проведения ремонтных работ установлены разрешенные часы. Они определяются в региональных законах и могут отличаться.

4. Нельзя выходить на крышу