Лисова Людмила Александровна - советы специалиста

Почему не стоит занижать цену недвижимости в договоре?

Вы решили улучшить свои жилищные условия, подобрали идеальную квартиру и вдруг продавец просит в договоре купли-продажи указать цену ниже реальной.

Разберемся зачем это нужно продавцу?

При продаже недвижимости порой возникает доход, с которого нужно платить налоги. 

Согласно пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ при продаже недвижимости не возникает дохода и налог не платится, если объект был в собственности продавца «в течение минимального предельного срока владения … и более».

Минимальным сроком считается:

* 3 года для случаев, когда продается единственное жилье либо недвижимость к продавцу перешла по договору дарения или по наследству, но от близких родственников, либо по договору приватизации или ренты с правом пожизненного проживания. 

* 5 лет для всех остальных случаев. 

Если минимальный срок не выдержан, то продавец «попадает» на НДФЛ, который зачастую он пытается переложить на покупателя. Если недвижимость в собственности продавца более 5 лет, то проблемы с налогами не возникает.

Почему это НЕ нужно покупателю?

*  Если у вас ипотека, то не каждый банк согласится на такое занижение цены. Если согласится, то в кредитном договоре так и будет указано, что цель кредита - покупка жилья и неотделимые улучшения.

* В сделках приобретения и при ипотеке, где используются государственные субсидии (военная ипотека, материнский капитал и тп), такое занижение не пройдет.

* Если вы имеете право на субсидии, которыми потом гасится ипотечный кредит, то получить их сможете только с учетом суммы из договора приобретения.

* Вы можете вообще лишиться налогового имущественного вычета по ипотечным процентам, если у вас в кредитном договоре будет стоять цель не только покупка жилья, но и иные улучшения.

* Если в договоре приобретения будет указана заниженная сумма, то налоговый вычет по недвижимости, соответственно, тоже получите на меньшую сумму. 

* Если вам придется продавать эту недвижимость раньше срока 3-5 лет, вы сами «попадете» на налог с продажи.

* Если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована или впоследствии появятся какие-нибудь претензии третьих лиц, вернуть сможете только сумму по договору покупки.

        У меня есть такое предчувствие, что ипотека с господдержкой скоро станет другой.
        6 августа истекает срок действия повышенных компенсаций для банков по семейной, дальневосточной и арктической ипотеке, а это может привести к ужесточению условий по данным программам.

Что может измениться:
* увеличение первого взноса с 20.1% до 30.1%
* семейную ипотеку можно будет оформить только по месту регистрации
* банки будут строже рассматривать заемщиков

Если вы хотите успеть оформить семейку на старых условиях, лучше поспешить.

Обращайтесь!
https://itaka.spb.ru/staff/agent/9557

Нет кредитов — нет проблем с кредитной историей?

Многие считают, что если не берет кредитов, значит и проверять кредитную историю незачем. Но это большое заблуждение. Ни кто не застрахован от чужих записей или украденных данных, которые могут испортить вашу репутацию, о чем можно узнать слишком поздно.

Ниже приведу несколько, самых распространенных, причин, по которым нужно проверять кредитную историю:

1.        Потеря документов и их ненадлежащее хранение. Даже по копии документов, мошенники могут воспользоваться данными. По таким документам можно оформить микрозайм.

2.        Потеря телефона. Если ваша сим-карта попадет к посторонним людям, то установить банковские приложения и оформить на вас кредит не представляет трудности

3.        Зачастую клиенты оставляют кредиты незакрытыми, недоплачивают копейки по долгу, на которые набегают пени и штрафы, что отрицательно отражается на кредитной истории.

4.        Неожиданный отказ в кредите. Негативные записи в кредитной истории, о которых заемщик может и не знать.

Президент России Владимир Путин подписал закон, разрешающий предоставлять ипотечные займы гражданам микрокредитным компаниям, полностью принадлежащим субъектам РФ.

Изменения вносятся в закон "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях". Они позволяют микрокредитным компаниям, 100% акций которых принадлежит субъекту РФ или в которых он является единственным учредителем (участником), выдавать ипотечные займы гражданам, в том числе в рамках реализации государственных программ субъектов РФ. При этом субъект РФ может быть учредителем лишь одной такой МКК.

Банк России сформирует перечень вышеупомянутых микрокредитных компаний и будет вправе устанавливать к ним дополнительные требования, чтобы защитить заемщиков от рисков.

Закон разрешает направлять материнский капитал и выплаты в размере 450 тысяч рублей, предоставляемые в качестве меры господдержки семей с детьми, на полное или частичное погашение ипотечных займов, выданных такими микрокредитными компаниями. 

У меня частенько спрашивают про программу «Молодая семья». Существует ли она на сегодняшний день?

Предоставляют ли банки скидку на процентную ставку по данной программе?Кто может рассчитывать на данную программу? Что можно по ней приобрести? Какие условия?

Да, такая программа существует. Это Федеральная программа,  которую продлили до конца 2030 года. С помощью нее семьи могут улучшить жилищные условия.  

На данную программу могут рассчитывать:

Ø  Супруги до 35 лет, в том числе и без детей или неполные семьи с детьми

Ø  Семья должна нуждаться в улучшении жилищных условий 

Ø  Семья не должна иметь в собственности жилую недвижимость

Ø  Иметь гражданство РФ

Ø  Иметь достаточный доход для выплаты ипотеки или части стоимость жилья

Денежные средства, которые подтверждаются в виде именного сертификата, можно потратить на:

Ø  Покупку квартиры или дома на первичном или вторичном рынке

Ø  Внести первоначальный взнос при ипотеке или погасить кредит

Ø  Строительство частного дома по договору подряда

!!! По данной программе НЕЛЬЗЯ приобрести недвижимость у родственника.

Субсидия на покупку жилья покрывает 30% от стоимости  для семей без детей  и до 35% для семей с детьми, в том числе для неполной молодой семьи.

Если вы молодая семья — это отличный шанс получить поддержку от государства!

Основные причины отказа в ипотечном кредите:

1.      Плохая кредитная история

* Чаще всего отказы идут из-за текущих просрочек, даже небольших.  Некоторые банки смотрят кредитную историю за последние 3 три, некоторые - за последние пять лет, а некоторые за последний год и даже последние месяцы.

* Отказы могут быть при наличии незакрытых исполнительных листов. Некоторые банки не любят даже исполнительные листы по ГИБДД.

* Если вы предприниматель, то будут смотреть историю и вашего предприятия. Если там проблемы, то кредит не получите.

* У вас идет или была процедура банкротства. По закону получить потребительский или ипотечный кредит возможно только спустя пять лет после завершения процедуры банкротства, но есть банки, которые готовы рассмотреть клиента спустя три месяца, а некоторые банки вообще не готовы рассматривать таких клиентов.  

2.      Кредитор решил, что кредит вам не по карману

* У вас много иных кредитов. Платежи по всем кредитам не должны превышать, примерно, 40-60% от дохода. Кстати, кредитные карты, тоже  могут учитываться, даже, если вы ими не пользуетесь

* У вас есть микрозаймы. Некоторые банки вообще отрицательно относятся к микрозаймам, даже, если они погашены, кто-то смотрит их количество и частоту получения

3.      Не внятный работодатель

* Работаете на предприятии, которого нет в ЕГРЮЛ, компания находится в стадии ликвидации, банкротства и т.п.

* Ваш работодатель имеет много долгов.

* Не сильно любят банки предпринимателей и собственников бизнеса. В определенных случаях начинают оценивать не только доход, а сам бизнес.

4.      Вы ввели кредитора в заблуждение

* В анкете указаны недостоверные данные

* Вы принесли поддельную справку о доходах

*Данные в ваших документах, публичных источниках и, например, в анкете отличаются

Каждая новая заявка после отказа — удар по кредитной истории. Прежде чем пробовать другой банк, разберитесь в причинах. Ипотечный брокер поможет исправить ошибки и найти оптимальное решение. Не усложняйте себе жизнь — доверьтесь профессионалу!

В декабре месяце, я писала  про принятый закон, на основании которого для получения материнского капитала на покупку дома или квартиры нужно предоставлять заключение об их пригодности для проживания  https://t.me/Itakaipoteka/83.

Выдавать такое заключение должна комиссия районной или городской администрации, в которую входят представители жилищной инспекции, Роспотребнадзора и других ведомств. Чтобы получить документ, в администрацию потребуется предоставить техническую документацию на жилье, включая план строения дома и сведения о коммуникация (могут быть запрошен и иные документы).

Затем специалисты проведут осмотр помещения и сформируют выводы. Для этих целей могут призвать как профессионального оценщика, так члены комиссии сами могут оценить жилье на пригодность. Это решает каждая администрация самостоятельно.

Нужно понимать, что до сих пор единых требований к процедуре, перечню документов нет. Каждая администрация сама себе независимый «начальник».

Помните, была такая ипотечная программа «Господдержка 2020» по ставке 8%, действовавшая до 01.07.2024?

Она распространялась в том числе на строительство частных домов своими силами. По условиям данной программы заемщик должен был зарегистрировать право собственности на дом в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора.

Зачастую некоторые заемщики из-за объективных факторов не успевали оформить право собственности в течение 12 месяцев, что приводило к росту ставки по ипотеке с льготной до рыночной.

Росреестр объяснил, что в соответствии с частью 1 статьи 37 Земельного кодекса продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

А это значит, что в договоре купли-продажи, предметом которого является земельный участок, должны быть указаны все сведения об ограничениях прав на него, обременениях такого участка, ограничениях его использования, а не нормы закона. Отсутствие таких сведений в договоре является основанием для приостановки госрегистрации прав.